Что вообще произошло?
Государство периодически оценивает всю землю в регионе. Это не та цена, за которую участок можно прямо сейчас продать соседу или выставить на «Авито». Кадастровую стоимость рассчитывают массовым методом: учитывают расположение, площадь, назначение земли, доступность дорог и инфраструктуры, окружение участка и другие характеристики. Получившаяся цифра нужна прежде всего государству. От неё могут зависеть:
- земельный налог;
- плата за аренду государственной или муниципальной земли;
- стоимость выкупа таких участков;
- некоторые другие платежи, если договор или нормативный акт привязывает их к кадастровой стоимости.
В проект белгородской оценки вошли 934 218 участков. Их совокупную стоимость оценили примерно в 1,5 триллиона рублей. Проект отчёта № 31-ЗУ-2026 датирован 25 августа, а 8 сентября его разместили для ознакомления и сбора замечаний.
Откуда взялись 33 процента?
С прежней оценкой удалось сопоставить 933 178 участков. Их общая кадастровая стоимость выросла на 33,27 процента. Но внутри этой цифры изменения распределились очень неравномерно: у 817 720 участков (87,6 процента — прим. Ф.) стоимость выросла, ещё у 115 320 (12,3 процента — прим. Ф.) — снизилась, а у 138 (0,0148 процента — прим. Ф.) — не изменилась.
То есть повышение затронуло почти 88 процентов сопоставимых участков, но размер повышения у каждого свой. Где-то это могут быть несколько процентов, а где-то — рост в разы. Поэтому ориентироваться только на общие 33,27 процента владельцу конкретной земли бессмысленно: нужно проверять именно свой кадастровый номер.
Есть и ещё одна показательная разница. Средняя стоимость участка в проекте составляет 1,61 миллиона рублей, а медианная — только 158,32 тысячи рублей. Медиана означает, что половина участков стоит меньше этой суммы, половина — больше. Такой разрыв показывает, что среднее значение сильно повышают относительно немногочисленные, но очень дорогие участки. Поэтому фраза «средний участок в области оценили в 1,61 миллиона рублей» будет некорректна.
Сильнее всего выросла стоимость производственных земель
Наиболее заметное изменение авторы анализа обнаружили среди участков, предназначенных для производства.
Инфографика fonar.tv, сделана с помощью chatgpt.com
Вместе эти три группы включают 157 тысяч участков стоимостью 696,68 миллиарда рублей. Это 46,45 процента стоимости всей оценённой земли региона. Особенно выделяются производственные участки. На них приходится меньше шести процентов всех объектов, но почти 42 процента их совокупной кадастровой стоимости. По сравнению с предыдущей оценкой эта сумма выросла на 62,52 процента.
Отметим, что это агрегированные расчёты юридической компании «Бизнес консалтинг» на основании выгруженных проектных данных, а не отдельный вывод региональных властей. Посмотреть исходные материалы можно на сайте белгородского Центра государственной кадастровой оценки, а проверить конкретный участок — через сервис по кадастровому номеру.
Значит ли это, что налог тоже вырастет на 33 или 62 процента?
Не обязательно. Земельный налог в упрощённом виде рассчитывается так:
кадастровая стоимость × налоговая ставка − льготы и вычеты.
Ставки устанавливают муниципалитеты в пределах, предусмотренных Налоговым кодексом. Поэтому два одинаково оценённых участка в разных муниципалитетах могут создавать разную налоговую нагрузку. Если кадастровая стоимость участка выросла на 33 процента, а ставка, льготы и остальные условия не изменились, расчётный налог также может увеличиться примерно на треть. Но это не универсальное правило.
Для земельного налога физических лиц действует ограничение: при сопоставимых условиях сумма обычно не должна вырасти более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. У этого правила есть исключения, в том числе связанные с изменением характеристик участка и выявленным нецелевым использованием земли. Для организаций такого общего десятипроцентного ограничения нет. Поэтому заметная переоценка производственных и коммерческих участков потенциально чувствительнее именно для бизнеса.
Арендная плата тоже не обязана увеличиться строго пропорционально кадастровой стоимости. Всё зависит от того, как она определена в договоре и региональных или муниципальных правилах: используется ли кадастровая стоимость напрямую, какой установлен коэффициент и предусмотрен ли иной порядок расчёта.
Когда новые расчёты начнут действовать?
Сейчас опубликован не окончательный результат, а проект отчёта. После приёма и рассмотрения замечаний отдельные значения могут измениться. Затем регион должен утвердить результаты оценки, а сведения внесут в Единый государственный реестр недвижимости. Если процедура завершится в 2026 году, новая стоимость по общему правилу будет применяться с 1 января 2027 года. Так что сейчас публикация проекта сама по себе не меняет сегодняшнюю сумму налога или аренды.
Почему кадастровая стоимость могла вырасти?
По одной итоговой таблице нельзя установить причину роста каждого участка. Возможны как минимум три разных сценария:
- Изменился рынок. При массовой оценке использовались более свежие сведения о ценах на землю.
- Изменилась модель расчёта. Учреждение могло иначе учесть расположение, вид использования, инфраструктуру или другие ценообразующие факторы.
- В исходных данных есть ошибка. Например, участку приписали неподходящий вид использования, неверную площадь, доступ к дороге или характеристики окружения.
Именно третий случай имеет смысл проверять сейчас, пока отчёт остаётся проектом.
Что делать владельцу участка?
Первый шаг — найти кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН, документах на землю, налоговом уведомлении или договоре аренды.
После этого нужно сравнить: прежнюю и проектную стоимость, площадь участка, вид разрешённого использования, категорию земли, расположение, характеристики, которые использовали при оценке, данные о зданиях, коммуникациях и транспортной доступности, если они учитывались.
Сам по себе аргумент «получилось слишком дорого» вряд ли поможет. В замечании нужно показать конкретную проблему: какое сведение ошибочно, где оно находится в отчёте и какими документами подтверждается правильная информация.
Это могут быть выписка из ЕГРН, градостроительные документы, договор, фотографии, схема расположения участка или другие материалы. Точные требования и способы подачи опубликованы вместе с официальным проектом отчёта. Замечания принимают до 7 октября включительно.
А если этот срок пропустить?
Утверждение отчёта не лишает собственника возможности добиваться изменения стоимости. После появления окончательных результатов можно будет обратиться за исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости; подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и при необходимости оспаривать решение в суде.
Но это уже отдельная процедура, которая может потребовать отчёта независимого оценщика и дополнительных расходов. Поэтому проверить участок сейчас обычно проще, чем разбираться с утверждённой стоимостью позднее.
Главное в этой истории — не областные 33 процента, а цифра напротив конкретного кадастрового номера. Общая статистика показывает масштаб переоценки, но налог, аренду и возможный спор определяет стоимость отдельного участка.
