Управление капитального строительства и архитектуры администрации Грайворонского округа 7 сентября 2026 года направило ООО «Дом-Строй» требование о сносе жилого дома. Речь идёт о двухквартирном доме на Урицкого, 7-Б, историю которого «Фонарь» подробно рассказывал ранее.
Главная причина сноса — памятник по соседству
Новый дом оказался в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой» на улице Интернациональной, 15. В мае 2023 года правительство Белгородской области утвердило границы территории и режим использования земель вокруг памятника. На территории, куда попал участок №331, запрещено размещать объекты капитального строительства. Поэтому застройщик не может ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности — администрация отказывает.
Совокупность этих обстоятельств позволила чиновникам квалифицировать дом как самовольную постройку и со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса потребовать снести. Хотя та же статья допускает возможность приведения постройки в соответствие с правилами землепользования, но, похоже, такой вариант в администрации рассматривать не хотят. Как и учитывать то, что сами выдали и не раз продлевали разрешение на строительство.
Почему история сложнее обычного самостроя?
Напомним, когда застройщик Эдуард Галстян покупал эту землю у администрации в 2015 году, в документах не было указано никаких обременений. В 2016-м ему выдали разрешение на строительство. Тогда территория непосредственно возле дома-памятника была значительно меньше нынешней — всего в два метра от стен. Однако после она не единожды менялась: в 2017 году выросла до ста метров, а в мае 2023 года стала изменяться по определённым точкам и также поменяла свою площадь, а заодно и режим охраны.
К тому моменту на участке уже активно шло строительство. Сам предприниматель рассказывал «Фонарю», что начал стройку, когда в приграничном Грайворонском округе остро требовалось жильё для переселенцев, и муниципальные чиновники не просто знали о стройке, а торопили его с завершением, пообещав всё оформить потом.
Сейчас администрация утверждает, что о стройке для переселенцев просто не знала. Документального подтверждения устной договорённости чиновников с застройщиком у редакции нет. Однако поверить в то, что в крошечном Грайвороне можно было подписать документы с будущими собственниками двух квартир и незаметно целый год строить дом на два хозяина в охранной зоне, тоже как-то сложно.
Сам Эдуард Галстян уверен, что если бы заплатил «откат», этого спора бы не возникло.
— Я отказался им платить, и с этого у меня начались проблемы, и только у меня. Другим почему-то можно строить рядом с памятниками, и никто им на охранные зоны не указывает. Я написал в прокуратуру жалобу, чтобы они провели проверки, — рассказывает предприниматель.
Ещё одна проблема задним числом
После выхода статьи у нас на сайте администрация в своём требовании указала ещё на одно нарушение, о котором раньше речи не шло. Оно касается земельного участка, на котором простроены спорный дом и первый уже заселённый дом на восемь квартир. По версии чиновников, ООО «Дом-Строй» не могло свободно распоряжаться всей землёй как раз потому, что часть участка занимает многоквартирный дом, и земля под ним также должна была делиться с учётом права собственников квартир. А в администрации считают, что землю разделили без учёта их интересов. Тем самым, говорится в претензии, могли быть нарушены их права, а также требования земельного и градостроительного законодательства.
А вот прокуратура, куда обратился предприниматель, так не считает. В ответе ведомство подтверждает слова Эдуарда Галстяна, что в 2016 году ему было выдано разрешение на строительство до декабря 2017 года, а затем продлено до марта 2023 года. За этот период земельный участок перешёл в собственность ООО «Дом-Строй», а разрешение на строительство продлили до марта 2025 года. При этом годом ранее введён в эксплуатацию и поставлен на государственный учёт тот самый восьмиквартирный жилой дом.
«Установлено, что после ввода восьмиквартирного дома в эксплуатацию Вы осуществили раздел земельного участка с кадастровым номером... В результате проведённых кадастровых работ... образовались два земельных участка, государственная регистрация права на оба датирована 27 сентября 2024 года. Установлено, что по состоянию на 29 сентября 2026 решение собственника о разделе земельного участка не оспорено и недействительным не признано, нарушений закона при государственной регистрации прав на образованные в результате раздела земельные участки не установлено, нарушений градостроительных регламентов в части предельных площадей земельных участков и вида использования не установлено. В прокуратуру района от собственников жилых помещений указанного многоквартирного дома обращений о нарушении земельного законодательства не поступало», — признаёт в своём ответе прокурор Грайворонского района А.Н. Водяницкий, чем снова ставит администрацию округа в неловкое положение.
Памятник сохраняют, новостройку предлагают уничтожить
Дополнительный парадокс заключается в состоянии исторического здания, которое давно не жилое и сильно аварийное. Региональное управления госохраны объектов культурного наследия ещё в 2023 году в акте обследования зафиксировало трещины в кирпичной кладке, утрату кирпичей, следы замокания и биопоражения, повреждения кровли и отсутствие водостока. Часть окон была забита досками, часть дверей также отсутствует. Специалисты пришли к выводу о необходимости ремонтно-реставрационных работ.
Галстян пытался доказать, что его новый дом не мешает визуальному восприятию исторического здания, поскольку расположен сбоку. Казалось бы, выйди на место и всё станет очевидно. Но для суда эту очевидность дожны доказать эксперты. Аккредитованные специалисты должны приехали из Белгорода в Грайворон, провести осмотр и замеры и составить акт. Но из-за оперативной обстановки эксперты выезжать в Грайвороне не хотят. В 2025 году «Дом-Строй» обратился в Арбитражный суд Белгородской области, пытаясь признать право собственности на здание, однако в мае 2026 года иск оставили без рассмотрения по ходатайству самой компании. Галстян объяснял «Фонарю», что без этой самой экспертизы продолжать судебный процесс не видит смысла.
Теперь ситуация фактически разворачивается в обратную сторону: уже администрация готовится идти в суд, если застройщик самостоятельно не уничтожит готовый дом, чтобы защитить свои права и законные интересы. Вот такие получаются «интересы» у чиновников: выдать разрешение на строительство, узаконить раздел земли, а потом всё переиграть и снести готовый добротный дом, чтобы... что?
Впрочем, само письмо с требованием о сносе ещё не означает, что дом тут же снесут: муниципалитет намерен добиваться этого через суд. А судебная практика допускает, что не каждое нарушение градостроительных требований автоматически делает сохранение объекта невозможным.
Кто защищает право общества знать правду? Мы общаемся с нашими героями, изучаем документы, разбираемся в судебных спорах, задаём неудобные вопросы предпринимателям и чиновникам. Всё это мы делаем для того, чтобы никто не мог спрятать важную для общества историю за сложными формулировками и закрытыми дверями. Такая журналистика требует времени, денег и смелости. И она не должна зависеть от того, кому выгодна публикация. Если считаете, что подобные истории должны становиться достоянием общественности, поддержите «Фонарь».
