​«Рынок стал жёстче, но устойчивее». Как рынок белгородской недвижимости адаптировался к жизни в условиях СВО

За более трёх лет СВО некоторые белгородцы покинули область, кто-то из них потом вернулся, а кто-то осел на новом месте, люди из приграничья продолжают перебираться поближе к центру региона. Все эти передвижения тесно связаны вопросами жилья, а значит в любом случае отражаются на рынке недвижимости.

«Квартиры покупают те, кто возвращается в регион»

Денис Домрачев, фото из личного архива

Исполнительный директор агентства недвижимости «Этажи» в Белгороде и Курске Денис Домрачев.

— Денис, как вы оцениваете состояние белгородского рынка недвижимости после трёх лет специальной военной операции? Какие ключевые изменения произошли?

— Сначала рынок испытал шок — это коснулось всех сегментов: новостроек, вторичного жилья, загородной недвижимости. Однако уже к концу первого года он начал адаптироваться. Сейчас можно сказать, что рынок выработал иммунитет к внешним факторам. Дефицит новостроек сохраняется, и, по нашим оценкам, не будет компенсирован в ближайшие два–четыре года. Цены на вторичное жильё удержались, а в некоторых случаях даже выросли. В целом, по всем сегментам видна плавная положительная динамика в пределах 15 процентов за период. Сейчас ожидается умеренный рост.

— Были ли в течение трёх лет СВО периоды, когда спрос на жильё резко снижался?

— Конечно. В периоды наибольшей напряжённости. Но также были и всплески. Первый — сразу после начала СВО. Второй — при завершении действия льготных ипотек. Сейчас мы видим волну покупок со стороны тех, кто возвращается в регион. Это закономерно.

— Большинство белгородцев из приграничных сёл перебираются внутрь региона. В каких районах области стремятся приобрести жильё переселенцы?

— Мы фиксируем устойчивый поток из приграничных районов в Белгород, а также в города-спутники, например, в Строитель. Люди также переезжают в более крупные районные центры — Старый Оскол, Губкин, Прохоровку. Отдельная волна миграции наблюдалась в 2023–2024 годах в сторону Воронежа и других городов Черноземья, а также Москвы и Санкт-Петербурга.

— А если говорить о Белгороде — какие микрорайоны сегодня пользуются наибольшим спросом?

— Картина схожа с другими приграничными регионами, которые оказались в зоне риска, как, например, Мариуполь или Луганск. В Белгороде жители стремятся перебраться из южных и восточных частей города в более безопасные районы — преимущественно на север и в центр. Соответственно, именно там фиксируется наибольшая активность на рынке покупок.

— А что происходит с недвижимостью в соседних городах — в Курске, в Воронеже?

— В отличие от Белгорода, который находится ближе к границе, Воронеж и Курск воспринимаются как более стабильные города, и ситуация на рынке недвижимости там более благоприятная, особенно в Воронеже. Но в целом и там рынок напряжён: спрос высокий, а предложение ограничено.

— Как эти три года повлияли на ваше агентство? Есть ли понимание того, каким вы видите будущее компании в Белгороде и Белгородском регионе?

— Конечно, планы пришлось скорректировать. Но мы смотрим в будущее с оптимизмом и надеемся на благополучный исход событий. Агентство занимает достаточно большую долю рынка в городе. Мы стремимся поддерживать все категории клиентов, а в условиях нестабильности это особенно важно.

«Новостройки в Белгороде разбирают мгновенно»

Основатель и директор центра недвижимости «LION» в Белгороде и Санкт-Петербурге Инна Хархардина

— Инна, как, по вашим оценкам, изменился белгородский рынок недвижимости?

— Если говорить о жилье, то рынок его продажи сейчас живой и активный. Сильный импульс дали выплаты по программам переселения — люди из приграничных сёл получают компенсации за утраченное жильё или за землю, которую государство забрало в фонд. Это довольно значительные суммы, которые, как правило, направляются на покупку недвижимости в Белгороде и Белгородском районе, где переселенцам ближе и проще обосноваться. К нам обращались люди, которые получали по 5, 10, а то и 15 миллионов рублей, — особенно если у них в собственности было сразу несколько объектов. Большая часть сделок, которые мы заключаем, как раз с использованием этих средств. Ещё хочу отметить, что тем, кому не дали сертификат (в Белгородской области не выдавали сертификатов, у нас использовали другую схему помощи пострадавшим, а сертификаты получили жители Курской области — прим. Ф.), дали право брать ипотеку под два процента, а это очень низкая ставка с низким платежом. Для многих людей — это реальный шанс купить своё жильё и на фоне высокой рыночной ставки это почти подарок.

Если рассматривать обстановку на рынке на фоне массовой выдачи сертификатов, то можно сказать, что ситуация довольно волнообразная. Потому что, когда сертификаты «пачкой» приходят на рынок, возникает некий временный дефицит жилья, на фоне которого цены на недвижимость начинают взвинчиваться. Потом, когда сертификаты реализовали, всё снова возвращается на круги своя, а после выдачи нового пула сертификатов, рынок снова оживляется.

— Означает ли это, что спрос на покупку жилья не просто сохраняется, но даже растёт?

— Да, с начала 2025 года дефицита покупателей нет. Лично я продавала свою квартиру осенью 2024 года, и тогда пришлось значительно сбросить цену, чтобы совершить сделку. Сейчас ситуация противоположная — рынок восстановился, а в отдельных сегментах даже превзошёл показатели 2021 года.

— Был ли за три года СВО период, который оказался самым тяжёлым для рынка недвижимости в Белгороде?

— В 2022 году случилась пауза — рынок был в замешательстве почти до осени. А вот в 2023-м он стал стабильнее: люди уже адаптировались, корректировали бюджеты, покупали активно. Самым сложным был 2024-й год: высокие ставки, отмена господдержки, массовые обстрелы — всё совпало. Рынок практически встал. Люди начали покупать новостройки в Воронеже, Москве, Петербурге.

— А как обстоят дела с арендой жилья?

— Рынок аренды жилья тоже весьма активен. Мы не специализируемся на аренде как на основном направлении, но можем взять в работу квартиру, которую когда-то мы же и продавали. Причём не бывает такого, чтобы квартира «висела» месяцами — снимают быстро и по хорошим ценам. Спрос подогревают те, кто не получили сертификат от государства, но в жилье нуждаются — это и военные, и семьи, которые временно переехали.

— Можете ли сказать статистически, кто сегодня чаще арендует жилье?

— Очень много запросов от военных. Также многие переселенцы, у кого были частные дома, везут с собой животных и, конечно, тоже ищут такой тип жилья. Поэтому особенно высок спрос на дома, при этом в частном секторе сейчас дефицит — предложений по домам не хватает. Хотя в плане продажи дома за последние два года заметно подорожали. Новое строительство дорогое, но тем не менее у многих переселенцев полученных от государства средств хватает, чтобы приобрести или построить дом.

— Какие районы в Белгороде сейчас наиболее востребованы для покупки жилья?

— По продаже повышенным спросом по-прежнему пользуется район Харгоры, новыми красками заиграли город Строитель и посёлок Северный. Ещё два года назад северная часть города считалась не самым престижным районом, но после обстрелов на Харьковской горе люди начали смещаться дальше от границы и север резко стал привлекателен. Сейчас его покупают охотно, цены выросли.

По аренде стабильно популярен центр — там высокий спрос и со стороны тех, кто занимается посуточной сдачей.

— Что происходит с рынком новостроек в Белгороде?

— Новостроек в городе мало, спрос огромный. Особенно в сегменте с семейной ипотекой — она в Белгороде доступна даже тем, у кого дети старше шести лет. У надёжных застройщиков квартиры разбирают мгновенно. Иногда подъезд продаётся буквально за день. По этой причине рассрочек никто не предлагает — застройщикам они просто не нужны. Покупают и без этого.

— А коммерческая недвижимость? Как чувствует себя этот сегмент?

— Офисная недвижимость слаба. Знаю владельцев помещений, которые не могут поднять аренду вот уже третий год. Мы, например, арендуем офис в центре — за всё время нам ни разу не поднимали ставку.

Промышленные площадки, склады, логистика — это другое дело. Там с самого начала СВО был интерес. Возможно, бизнес надеется на перспективы, скупает пока дёшево. Но в сегменте «офисы при жилых комплексах» — тишина. Либо не продаётся вообще, либо по очень низким ценам.

— Инна, а как изменилась ваша жизнь? Вы ведь теперь работаете сразу на два города...

— Да, в 2023 году мы открыли филиал в Петербурге. Это было связано не только с неспокойной ситуацией в Белгороде, но и с желанием развиваться. С 2024 года я стала проводить большую часть времени в Петербурге. Причина переезда личная — я потеряла близких в результате обрушения дома на Щорса. Это стало поворотной точкой. Теперь я развиваю бизнес в новом регионе, сохраняя и белгородское направление. Живу между двумя городами и считаю, что это не слабость, а адаптация.

В Белгороде филиал работает, сделки идут. У нас сильная команда специалистов, мы берём в работу покупку жилья с любыми видами ипотек, а также сложные случаи переселенцев, приобретающих жильё по сертификатам. Ведь каждый сложный случай для нас — индивидуальная задача, которую мы решаем.