Космические проекты и реальные деньги

Чтобы не сложилось впечатления, что я необоснованно критикую или не люблю архитекторов, сразу отмечу несколько моментов. Почему я имею право это писать и критиковать? Потому что я работаю в сфере строительства с третьего курса института, уже почти шесть лет, и знаю систему изнутри. Работал мастером на участке, производителем работ, начальником участка, главным инженером и уже полтора года руковожу собственной строительной фирмой. За это время было много объектов и, самое главное, много людей. Со многими проблемами, о которых никто не знает и о которых не пишут в учебниках, пришлось столкнуться лично. Чтобы пришло понимание, как устроена строительная система, как она живёт, нужен опыт и собственные «шишки»: нужно общаться с заказчиками, подрядчиками, согласовывать решения с проектными институтами, представлять работу и потребности инвестора. К сожалению, преподаватель в вузе этого физически знать не может. Отсюда и полное, на мой взгляд, непонимание ситуации.

«...У нас меловых гор очень много. И она представила, как в этом карьере будет расположен жилой район: то есть на воде, яхты плавают, вокруг жилая застройка, магазины, прогулочная зона. Когда приехал Волчок (Юрий Волчок — искусствовед, вице-президент Союза Московских Архитекторов, почётный строитель Москвы — прим. ред.), он сказал: „Это же продавать: за границей земли нет, они схватятся за этот проект только так!“».

Типичные проекты архитекторов, абсолютно оторванные от реальной жизни и от реальных людей, которые никогда не будут вкладывать в это деньги. У нас земли мало, чтобы мы в карьер лезли?

«Проектировали на границе Белгородской и Харьковской области аэропорт международного уровня, чтобы развивать нашу область. Не нашли денег, не нашли возможности. Мы всё равно упираемся в госзаказ».

На землю спускаемся. Что мы на сегодня имеем? Иностранное государство, с которым сейчас есть определённые проблемы во взаимоотношениях, а, значит, и с совместной работой. На одной площадке вместе двум организациям тяжело работать, а тут с украинцами... Вы с ними работали когда-нибудь? Попробуйте. Многие вопросы отпадут сами собой. Я работал на строительстве одного здания промышленного назначения с организацией из Харькова, объём работ был одинаковый. Закончилось всё тем, чем и предполагалось в начале: харьковчане покинули стройку, сорвав сроки, высосав бюджет и оставив после себя кучу замечаний, за устранение которых заказчику пришлось прилично заплатить.

Уважаемые архитекторы, мы ценим ваш труд, но... Опуститесь на землю. Вы рисуете картинки и считаете, что инвестор почему-то вдруг должен ввалить в это немалые деньги (некоторые рисуют проекты не на одну сотню миллионов). То космодромы, то космическая станция на луне (реально!), а потом удивляются, что заказа на это нет. Никто не собирается в это инвестировать.

«У нас наоборот: тендер объявили, уже идёт конкурс, уже подрядчик определённую сумму поставил. Вот он его выиграл. Тогда только он приглашает архитектора и говорит, что проект нужно было сделать ещё вчера, и мы уже закладываем фундамент. Давайте, делайте. Невозможно в такой спешке заниматься творчеством. Это просто нереально».

А по вашему заказчик должен ждать несколько лет, пока вы будете творить? Пока у него есть финансирование, зачастую кредитное, он и будет гнать всех: и архитекторов, и подрядчиков. Это аксиома. Сокращение сроков уменьшает себестоимость.

«У молодых архитекторов много идей. Но где эти реализованные идеи в Белгороде? Их нет».

И слава Богу! Потому что часто это бывают идеи, оторванные от реальной жизни. Сейчас все очень хорошо считают деньги, и, когда идёт удорожание проекта на несколько десятков миллионов только из-за архитектурных соображений, заказчика это приводит, мягко выражаясь, в гнев. Они никак не поймут, что тот, кто платит деньги, тот и заказывает музыку, и фантастические, неокупаемые проекты НЕ НУЖНЫ! Знаете, каков сейчас ценник на квадратный метр жилья? Он подскочит до небес, если развязать руки архитекторам. Да, будет прекрасно, но упадёт спрос, никто не сможет это купить, и заказчик с инвестором потеряют деньги. Вы готовы ответить личными средствами на сотни миллионов за провал?

«Здесь вообще о стиле речи быть не может. Это потому, что генподрядчик экономит. И он начинает диктовать архитектору, как и что нужно делать, что в корне недопустимо».

Вот здесь полное непонимание структуры и системы отношений в строительстве. Экономит заказчик! Заказчик! Генподрядчик выполняет работы строго по проекту, от которого не имеет права отклоняться.

«Тут же ещё одна проблема возникает — проблема пробивных способностей. Если у человека есть не только творческий подход, но ещё и силы искать заказчиков, искать возможности, чтобы реализовать свои замыслы, тогда у него что-то начнёт получаться».

Ну вот как по-другому может быть? Добро пожаловать в реальный мир. Спускаемся на землю из своих фантазий, где архитектор — самый главный человек, желания и замыслы которого бегут все выполнять.

«И, например, в Пирогово (посёлок в Московской области — прим. ред.), если отдают под коттеджное строительство, то не позволяют заказчикам строить, что они хотят. Кузембаев предлагает для них варианты, под их индивидуальность, под их запросы. Но это всё в таком едином ключе, это всё очень эффектно».

Красота! Предел мечтаний архитекторов. А почему не уточняется, что каждый вариант коттеджа стоит от 30 тысяч рублей? Вечный сбыт своих услуг. Но зато красиво — согласен… Возможно, и правильно.

«В то время, как архитектор должен это всё продумать, предложить и дальше проконтролировать. Существует такое явление, как архитектурный надзор, когда не только спроектировали, но ещё и смотрят, как это будет воплощаться».

Это затянется на долгие годы, что немыслимо по бюджету. И знаете, как архитектурный надзор исполняется в реальности? Приезжает молоденькая девочка-архитекторша и по десять раз заставляет переделывать заказчика и подрядчика какую-то нецелесообразную вещь, пока не отмахнутся от неё за угробленные материалы и трудовые ресурсы. Это то, с чем я сталкивался в реальности, и то, на чём лично потерял деньги. Работы выполнялись по проекту, но архитектор передумал один раз, потом когда сделали, он придумал ещё что-то, потом это пришлось переделать, потому что ему не понравилось. И так несколько раз. За все эти переделки и новые идейки кому-то надо заплатить. Заказчику или подрядчику. Архитектор финансово не отвечает ни за что.

«Было несколько попыток, когда студенты ходили в департамент культуры и говорили с начальником Сергеем Курганским, предлагали создать историческую зону, и те особняки, которые мешают замыслам, перенести или передвинуть и сделать квартал 19-го века. И это возможно. Здания уже давно двигают. Это отработанная технология».

А кто за это должен заплатить? Это колоссальнейшие деньги! Двигать здания! Кто заплатит? В бюджете денег нет, а частных лиц на такое мотивировать нереально. Что они с этого получат? Как это окупится? И куда эта нереальная идея идёт? Правильно, в мусорное ведро! А идея-то хорошая. Я обеими руками «за». Но не при нашем бюджете... Или найдите финансирование, попробуйте убедить инвесторов в целесообразности этого проекта.

«Эту застройку не сохраняют, хотя студенты и архитекторы поднимали этот вопрос — бесполезно».

Поднимать и опускать в фантазиях можно всё, что угодно и сколько угодно, но если инвестор нашёл средства и решил с администрацией все вопросы по земле и строительству, он никогда в жизни не станет слушать фантазии людей с космическими и очень дорогими идеями.

«Строителям дешевле покупать стекло, а заказчикам не хватает образования».

Строителям неважно, что покупать. Они закупают только то, что указано в проекте, который прошёл все экспертизы и на котором стоит печать заказчика «к производству работ». Почему вы считаете, что заказчики необразованные люди? Просто они зачастую не витают в облаках и в высоких материях. Они постоянно мониторят рынок спроса, ищут финансирование, сравнивают варианты, утрясают вопросы с властями. И если смета с витражным остеклением в разы меньше, то они не будут выполнять фасад из другого материала. А любое, повторяю, любое удорожание проекта ляжет на плечи покупателей/арендодателей этих квадратных метров.

«Люди пытаются изменить их фасады: где-то сайдингом обтянули, где-то кирпичом обложили, но при этом маленькие окошечки остались, всё это непропорционально. А представляете, если бы дали возможность архитекторам этот жилой район обыграть, предложить свои идеи».

Идеи можно предлагать долго и очень много, но есть одно но: на что у людей хватает денег, то они и делают. Хватит на сайдинг — будет сайдинг, как бы ужасно он не смотрелся. Как вы себе представляете, как можно убедить людей, которые еле-еле сводят концы с концами, в том, что им надо сделать дорогие фасады? А они будут дорогие! Потому что архитектор не мыслит дёшево. Пообщайтесь с частниками, пообщайтесь с застройщиками, узнайте, чем они живут и какие процессы идут в строительной системе.

«В заграничных городских структурах также существует практика, когда первые этажи сразу же выкупает муниципалитет на этапе, когда ведётся жилая застройка. Потом они все эти магазинчики, которые выстроены в едином типовом плане, сдают в аренду бизнесменам и получают деньги для развития этого района».

В этом есть небольшое различие с нами. У нас самые успешные бизнесмены — люди из власти, имеющие административный ресурс. Они и являются владельцами многих помещений общественного назначения. Прямо или косвенно.

«Всё это можно сделать, но для этого у жителей должна появиться гражданская позиция — почему кто-то за нас принимает решения, давайте это делать вместе!».

Хороший лозунг. Давайте. Какими инструментами это выполняться будет?

«Нужно создавать общественный форум, где на рассмотрение горожан выносились бы архитектурные проекты... Ребята предлагают не просто спортивные центры, а, например, центр инновационных спортивных увлечений, чтобы была площадка для картинга, велосипедного спорта, экстремальных тренировок. Даже места в существующей застройке находят, где бы это хорошо смотрелось».

На минуточку представьте, что вашего личного дохода хватает ТОЛЬКО на еду и ТОЛЬКО на поддержание текущего состояния дел. И то не хватает, а приходится постоянно искать способы сэкономить. А давайте мы создадим форум и предложим вам купить очень крутой и большой спортивный тренажёр! Уже даже место присмотрели, где его в квартире поставить. Я думаю, что вы этих людей даже слушать не станете или, в лучшем случае, отложите эту идею до того времени, пока не появится соответствующий доход, и вы не подтянете другие жизненно-важные потребности.

«Например, на Болховце можно было бы сделать этнокультурный парк, в меловых горах сделать лабиринты и развлекательные зоны для детей. … Район преобразился бы, люди со всей области приезжали бы. И ведь делают такие проекты, но это всё остается под сукном. А вот если бы существовало общественное пространство, куда можно вынести эти проекты на обсуждение, люди услышали бы: да ведь это же новые школы, кинотеатры в нашем районе, молодёжи не нужно никуда выезжать, появится приток населения. Никто не был бы против».

Всё тот же вопрос: кто в это должен вложить деньги? Читаем пример про тренажёр. Основная проблема в том, что архитекторы часто бывают далеки от реальности. Они не всегда реально оценивают затраты на те или иные архитектурные решения. Для заказчика сейчас главное деньги. И для покупателя, кстати, тоже.

Сегодня рынок «колбасит по-чёрному», былого спроса на жильё нет. Точнее, спрос есть, «нерасселёнки» много, жилищных проблем у людей предостаточно, но основная масса людей не тянет этот ценник. Спрос есть, а покупательской способности нет.

Я сейчас заканчиваю строить две жилые секции и очень много общаюсь с жильцами, купившими квартиры в этих секциях. Почти все за очень редким исключением берут жильё в ипотеку. Нет денег у людей. Две семьи работают на эту ипотеку, чтобы оплатить «однушку». У всех свои сложные истории, как и почему они покупают жильё.

Заказчики тоже, естественно, пытаются сократить себестоимость всеми немыслимыми способами, чтобы удержать хотя бы те продажи, что есть.

К сожалению, архитектор ничего этого не представляет. У него свой мир, он не контактирует с реальными людьми и не знает их реальные проблемы. У них комплекс недооценённости какой-то, что все должны брать к реализации их проекты и пищать от удовольствия. Я нисколько не призываю убрать архитекторов из цепочки. Похожее уже было, когда на архитекторов совсем не обращали внимания. Итог — хрущёвки и панельки. Но опять-таки здесь палка о двух концах. На тот момент строительство таких домов было целесообразно. Себестоимость очень низкая, сроки строительно-монтажных работ короткие. И хрущёвки с панельками выполнили свою задачу – они расселили людей из бараков, коммуналок и землянок. Да, архитектуры никакой, но люди получили хоть какое-то жильё. И ведь изначально они планировались и проектировались на 50 лет, как буферное жильё, пока не отстроится жильё качественное. Почему сейчас так много реконструкции хрущёвок? Потому что срок их эксплуатации подошёл к концу.

Архитекторам пора начать вписываться в систему, пора начать изучать потребности настоящих людей, клиентов, изучать и понимать реальные возможности бюджетов. Иначе будет вечная невостребованность проектов. Это и есть рынок. Клиентоориентированность должна быть, в том числе, и у архитекторов.

Надо помнить, что архитектор и строитель делают одно дело и должны на одном языке разговаривать, а не бороться друг с другом.