Статус объекта культурного наследия накладывает определённые ограничения: запреты на возведение глухих заборов, несогласованные ремонтные работы и вмешательство в фасады, а также обязательства по содержанию, требующие особого подхода. В преддверии Международного дня памятников и исторических мест эксперты сервиса «Домклик» от Сбера составили портрет жилых объектов культурного наследия России, в которых были приобретены квартиры за последние несколько лет.
Распространённость жилых ОКН
В Москве находится порядка 8,5 тысячи объектов культурного наследия, но относящихся к жилому фонду из них только 413 — чуть менее 5 процентов, а их доля от всего жилого фонда столицы — чуть более одного процента. Больше всего таких объектов ожидаемо в Санкт-Петербурге. На Северную столицу пришлось 43 процента ипотечных сделок с квартирами в домах-памятниках по России. Далее следуют Ивановская область (7,2 процента), Красноярский край (6,8 процента), Астраханская (6,7 процента) и Свердловская области (5,2 процента).
На Москву пришлось менее одного процента всех сделок с квартирами в ОКН. Причина в том, что московские жилые дома-памятники находятся в центре и относятся к элитной недвижимости, которую редко приобретают в ипотеку. Медианная стоимость квадратного метра в таких домах в Москве составила более 950 тысяч рублей — почти в 2,5 раза дороже стандартной вторички на московском рынке.
В целом такие объекты находятся в исторических центрах городов, где ограничена новая застройка. Это локации со сложившейся инфраструктурой и высокой концентрацией культурных заведений. Однако статус ОКН не всегда означает, что здание дошло до нас в первозданном виде. Изначально это могли быть флигеля или хозяйственные постройки при дворцах, которые позже перестраивались.
В ряде регионов квартиры в ОКН — менее ликвидный актив, требующий внимания, с ограничениями на ремонт и высоким износом коммуникаций. В Санкт-Петербурге цены на квартиры в домах-памятниках сравнимы со стандартной вторичкой. А в Красноярском крае, Нижегородской, Астраханской и Волгоградской областях цены на квадратный метр в ОКН ниже стоимости стандартной вторички в среднем на 5 процентов.
Возрастное распределение
Почти 40 процентов квартир в объектах культурного наследия, приобретённых в ипотеку, расположены в домах, построенных на рубеже XIX–XX веков — с 1896 по 1917 годы. Это время массового строительства многоквартирных «доходных» домов, в которых появились первые лифты, мусоропроводы и центральное отопление.
На втором месте — дома, построенные после Великой Отечественной войны. Это самая «молодая» категория ОКН, к которой относятся советские высотки и «сталинки». На здания XIX века (исключая период 1896–1917 годов) пришлось 14 процентов покупок. Реже всего покупали квартиры в домах XVIII века — всего около 1,2 процента. Самыми старыми оказались две квартиры в зданиях 1756 года в Адмиралтейском районе Петербурга. На долю раннесоветской застройки (памятники конструктивизма 1918–1930-х) пришлось 5,4 процента.
Характеристики квартир
Жилые ОКН — это, как правило, кирпичные дома: доля этого материала достигает 97 процентов. Деревянные дома составляют около 1,5 процента сделок. Более 75 процентов квартир в ОКН не имеют балконов или лоджий. Лифты отсутствуют в 76,2 процента домов, и в них не было острой необходимости, так как 90 процентов ОКН расположены в зданиях не выше шести этажей.
По основным характеристикам квартиры в ОКН выигрывают у обычной вторички. Медианная площадь квартир в объектах культурного наследия — около 60 квадратных метров против 44 квадратов у стандартных готовых квартир. Доля однокомнатных в ОКН составляет только 19 процентов против 40,5 процента на обычном рынке. Доля квартир с четырьмя и более комнатами достигает 18,2 процента — в 6 раз выше. Высокие потолки (от 3 метров) встречаются в 58,5 процента таких объектов, а в стандартной вторичке — только в 15,8 процента.
Таким образом, квартира в объекте культурного наследия — это не только причастность к истории, но и объективно более просторное жильё с высокими потолками, которое, однако, требует готовности к ограничениям и часто — к дополнительным вложениям.
