Белгород в плане недвижимости — регион уникальный, полный противоречий. В других городах новое жильё в полтора–два раза дороже вторичного, а здесь стоит с ним вровень, а то и дешевле, расположение квартиры в центре и на окраинах практически не сказывается на её цене, а ценовая разница квартир одинаковой площади и серийности в одном и том же районе может доходить до миллиона рублей. При более-менее одинаковом уровне зарплат по всему Черноземью наша область лидер по стоимости квадратного метра, но в то же время именно сюда едет большинство переселенцев из других регионов России и стран СНГ.
Ещё каких-то десять лет назад квадратный метр в типовой квартире на «вторичке» стоил всего 13,9 тысяч рублей. Об этом свидетельствуют данные Белгородстата. В 2006 году квадратный метр жилья резко подорожал сразу на пять с лишним тысяч рублей, а потом ещё более резко в течение двух лет на 16 тысяч рублей, добравшись к 2008 году до 35 тысяч рублей. После экономического кризиса 2009 года скачки цен стали привычным явлением, и к 2014 году Белгород пришёл со средней ценой квадратного метра в типовой квартире 50,6 тысяч рублей, а квартиры улучшенного качества — 56 тысяч рублей. Такая картина вырисовывается, если брать в расчёт все квартиры на вторичном рынке. Если же углубиться в частности, то есть в частные объявления, то и полсотни за «квадрат» в брежневской панельке окажутся бросовой ценой. Вот несколько первых попавшихся объявлений: «двушка» 47 квадратных метров на улице 5 Августа — 2,8 миллиона рублей (59,6 тысяч рублей за «квадрат»), «однушка» площадью 28 квадратных метров на Крейде — 1,74 миллиона рублей (62,1 тысяч рублей за «квадрат»), трёхкомнатная квартира в пятиэтажке на улице Челюскинцев площадью 60 квадратных — продаётся за 3,9 миллиона рублей (65 тысяч рублей за квадратный метр). Подобных объявлений только на «Авито» более 6 тысяч.
Создаётся впечатление, что продавцов квартир мало волнует стагнация в российской экономике, падение рубля, рост стоимости ипотеки и потребительских кредитов — цены уверенно держатся на уровне прошлого года. Вывод, сделанный после беглого просмотра объявлений о продаже квартир, подтверждается и аналитиками сайта domofond.ru, которые провели очередное исследование рынка недвижимости по 78 регионам России. В Белгороде кривые предложений по всем категориям квартир назвать «кривыми» можно весьма условно. На протяжении последних полутора лет —это достаточно ровные линии, лишь изредка и совсем некритично отклоняющиеся в разные стороны. Но в целом разница несущественная — в пределах 100–200 тысяч. При средней стоимости однокомнатной квартиры в 2,5 миллиона рублей, взятой в кредит на 20 лет, выгоду от снижения на 100 тысяч рублей заёмщик вряд ли ощутит.
Согласно исследованию domofond.ru, за первые три месяца 2015 года рынок квартирной недвижимости не уступил предыдущему периоду ни на грош: «двушки» в среднем стоят 3,3 миллиона рублей, «трёшки» — 4,2 миллиона рублей. Белгородстат сообщает по итогам первого квартала, что на первичном рынке цены на квартиры выросли в среднем на 2,9 процента (типовые квартиры подорожали на 2,8 процента, улучшенной планировки — на 2,2 процента, а элитное жильё на 7,1 процента).
По наблюдению практиков, на вторичном рынке начались обратные движения.
— По сравнению с 2014 годом цены немного упали — процентов на 10–15. Если в прошлом году однокомнатную квартиру нельзя было купить за 1,6 миллионов рублей, то сейчас такие предложения встречаются. У нас есть такие срочные продажи, — рассказала директор агентства недвижимости «Абсолют» Оксана Медведева. — То же самое и по двухкомнатным. У застройщиков, которые строят панельные дома, цены ещё держатся, но у некоторых компаний скидки дошли уже до девяти процентов.
***
«Ничто так не укрепляет брак как совместная ипотека на 25 лет» — эта новая народная мудрость уже укоренилась в умах молодых и не очень семей. В Белгороде вступить в долгосрочные финансовые отношения готовы 18 банков, по программе господдержки работают семь, кредитуя под «прошлогодние» 11,8–12 процентов на те же 20–30 лет. Готовы ли молодые семьи к взаимности? Для тех, кто живёт от зарплаты до зарплаты на съёмной квартире, доступными эти займы никак не назовёшь. Вот несколько примеров. Для удобства возьмём стандартную «однушку» стоимостью 2,5 миллиона рублей в Белгороде в ипотеку на 20 лет и посмотрим во сколько она обойдётся в итоге.
Сбербанк готов помочь за 11,9 процентов годовых, если квартира в новостройке, или в строящемся доме, и если у покупателя есть 500 тысяч рублей на первоначальный взнос. Тогда счастливый заёмщик на протяжении 20 лет будет ежемесячно относить в банк 21,8 тысяч рублей, и за взятые 2 миллиона в итоге выплатит банку около 5,2 миллионов рублей. Это если он будет дисциплинирован и точен как швейцарские часы. Можно «растянуть удовольствие» и на 30 лет, но и в этом случае ежемесячно придётся выплачивать по 20,4 тыс. А в итоге получится, что общая сумма платежа составит 7,3 миллиона рублей. Абсолютно на таких же условиях работает Промсвязьбанк, только здесь максимальный срок ограничен 25 годами — в этом случае ежемесячная сумма составит 20,9 тысяч рублей, а итоговая — 6,2 миллиона рублей.
Курскпромбанк варьирует ставки от 11,85 процентов годовых, правда, скидку в 0,05 процентов заслуживает тот, кто готов сразу внести больше половины стоимости квартиры. А если первоначальный взнос миллион рублей, то за 1,5 миллиона рублей заёмных рублей через 20 лет вы отдадите 3,9 миллиона рублей, выплачивая каждый месяц по 16,4 тысяч рублей. Выбор квартир тоже достаточно ограничен банком — на этих условиях можно приобрести квартиры только на стадии строительства у аккредитованного в банке застройщика по договору участия в долевом строительстве.
ВТБ24 тоже даёт под 12 процентов, тоже требует сразу выплатить не менее 20 процентов стоимости квартиры и тоже готов растянуть общение с заёмщиком до 30 лет. Банк не оговаривает, какие квартиры покупать. Главное, если уж вы оформили кредит на 20 лет, то каждый месяц будете должны выплачивать по 22 тысячи рублей. Конечная стоимость кредита — всё те же 5,2 миллиона рублей.
Банк Москвы одалживает на квартиру под 12 процентов только на новостройки, в остальном схема выплат идентична — те же 22 тысячи рублей в месяц.
Транскапитал разрешает тратить субсидируемые деньги и на первичном, и на вторичном рынке на таких же условиях, как и остальные банки. Россельхозбанк по программе господдержки прокредитует только тех, кто присмотрел жильё на первичном рынке при условии, что первый взнос составит 20 процентов от стоимости.
Помимо процентов за сам кредит, банки выставляют заёмщикам обязательные условия по страхованию жизни и здоровья, а в случае отказа честно предупреждают, что ставка по кредиту вырастет как минимум на один процент.
— Что касается господдержки, то там никто ничего не потерял, но банки дают её в основном на первичное жилье. Поддержка государства простимулировала граждан оформлять ипотеку. К нам приходят молодые семьи, которые хотят снять жильё, а мы их убеждаем оформить ипотеку. Дежурные калькуляторы на сайтах, которые просчитывают платежи, выдают такие суммы потому, что не учитывают многих факторов, которые рассматривает ипотечный брокер в каждом конкретном случае: учитываются доходы созаёмщика, поручители, дополнительные источники дохода. Можно найти ипотеку и за 12 тысяч рублей в месяц, — пояснила Оксана Медведева.
***
Прогнозы экспертов о дальнейшем состоянии рынка недвижимости заметно расходятся: одни уверены, что «выстоит» только элитное жильё, в которое стоит инвестировать именно по этой причине, а бюджетные «хрущёвки» подешевеют как выходящие из моды старые коллекции одежды. Другие считают, что как раз-таки дворцы и пентхаусы и будут простаивать, поскольку лишних денег у людей нет: те, кто хотел инвестировать, уже сделали это в прошлом году, когда стал расти доллар, а нынешние покупатели — это «середнячки» или ниже, у которых если и есть деньги, то на покупку типичной недвижимости для себя или для сдачи в аренду. Поэтому основная масса сделок передвинется в сторону бюджетного жилья. Третьи приводят аргументы, что «вторичка» уже дешевеет, но процесс искусственно сдерживают сами продавцы, «застрявшие в ценах декабря 2014» и предпочитающие потерять покупателя, но не потерять надежду на более выгодную сделку.
— Цены могут сползти вниз процентов на 5–7, но ждать, что квартиры в Белгороде будут стоить как в Липецке — по 1,5 миллиона рублей или как в Краснодаре — по 500 тысяч рублей за однокомнатную студию, я бы не стала, — говорит Оксана Медведева. — Белгород до такого не докатится. Таун-хаусы пытаются сейчас снизить цены, но не на много. Квартиры с индивидуальным отоплением держатся в цене, трёхкомнатные тоже держатся — цены немного упали и всё.
***
Покупатели заняли выжидательную позицию: «а вдруг всё-таки…». В итоге бойкая торговля 2014 года, когда агентства заключали по два десятка сделок в месяц, сменилась «полным штилем» — 1–2 продажи и тяжёлым ожиданием «что-то ещё будет».
— Предложений меньше не стало, их осталось столько же, — говорит Оксана Медведева. — А спрос упал в полтора–два раза. Это я говорю о нашем агентстве. Если в прошлом году у нас некоторые риелторы проводили по 7–8 сделок в месяц, то сейчас радуются и двум.
По наблюдениям Оксаны, покупают молодые семьи, которые берут квартиру в ипотеку, военнослужащие 30–35 лет, которым предоставляются средства по военной ипотеке, и местные жители, которые совершают альтернативные сделки, продавая меньшие площади и покупая большие.
— С наличными покупателей мало. В основном это приезжие с Украины, которые стремятся максимально снизить цену и ищут бюджетные варианты квартир за 1–1,5 миллионов рублей или домов за 300–400 тысяч рублей. Северян очень мало, особенно в этом году. Может быть, причина этого в политической обстановке в Украине. Я не знаю, но таких людей стало меньше.
