Папины правила, сыновья стройка? Как норма 2016 года спустя семь лет пригодилась компании семьи бывшего главного архитектора Белгородской области

А параллельно выяснил неожиданную деталь: половиной уставного капитала компании-застройщика владеет сын бывшего главного архитектора Белгородской области Виталия Перцева, во время работы которого депутаты горсовета Белгорода приняли законопроект, пригодившийся в дальнейшем компании его сына.

В редакцию «Фонаря» от лица жителей микрорайона Новый на Харьковской горе обратилась женщина. Вместе с другими людьми она выступает против строительства жилого комплекса «СЕТТ Газовиков» в продолжении улицы Газовиков, рядом с рощей. Автор обращения попросила не называть её имя. По её словам, жители формируют инициативную группу и намерены добиваться проверки градостроительной документации. Их беспокоят изменение характера застройки района, возможная нагрузка на коммунальные сети, увеличение автомобильного движения и влияние стройки на расположенную рядом рощу.

Редакция «Фонаря» изучила открытую информацию о стройке в микрорайоне Новый и получила ответы на два наших запроса в городскую администрацию. Теперь мы готовы рассказать, что же это за стройка. На участке с кадастровым номером 31:16:0221002:288 собираются построить пять четырёхэтажных домов. В отраслевой статистике указано 135 квартир — по 27 в каждом здании. Сдать комплекс планируют в третьем квартале 2028 года. На сайте наш.дом.рф строительство всех пяти домов имеет статус действующего, а разрешение на строительство указано как действующее до 30 августа 2028 года.

Сам застройщик описывает проект как комплекс у рощи и использует формулировку о расположении «внутри лесопарковой зоны». При этом в ответе на наш запрос администрация города пояснила, что участок не относится к городскому лесничеству и ООПТ, но при строительстве застройщику разрешили вырубить 16 взрослых деревьев.

Что известно об участке?

В 2021 году участок площадью 13 770 квадратных метров относился к территориальной зоне Ж4 — зоне жилой застройки индивидуальными домами коттеджного типа с приусадебными участками.

Место строительства МКД, фото предоставлено читательницей fonar.tv

Тогда ООО «СЕТТ» просило предоставить участку условно разрешённый вид использования «блокированная жилая застройка». Этот вопрос выносили на публичные слушания 20 декабря 2021 года. В них участвовали 13 человек. Комиссия рекомендовала отказать: участок, по её заключению, не отвечал требованиям, установленным для домов блокированной застройки.

Эти слушания не касались нынешнего проекта пяти многоквартирных домов. Поэтому один из главных вопросов — когда и на каком основании участок получил градостроительный режим, допускающий среднеэтажную застройку, и проводились ли при этом новые общественные обсуждения. В мэрии на него ответили: землю из зоны индивидуальной застройки в зону многоквартирных домов не переводили. Многоквартирное строительство разрешили внутри той же Ж-4 через условно разрешённый вид использования, выданный в октябре 2023 года.

Подобный механизм не является исключительным: градостроительное законодательство позволяет строить объекты условно разрешённого вида, не меняя территориальную зону участка. Поэтому участок на Газовиков формально мог остаться в зоне индивидуальной застройки Ж-4 и одновременно получить разрешение на четырёхэтажные многоквартирные дома. Вопрос теперь в другом — как проходила процедура выдачи такого разрешения в 2023 году. По общему правилу подобные решения рассматриваются на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, однако в первоначальном ответе мэрии сведения о такой процедуре именно в 2023 году не приведены. Поэтому нам потребовался ещё один уточняющий запрос в администрацию.

Более того, «Фонарь» не обнаружил в открытых источниках оповещения, протокола или заключения общественных обсуждений 2023 года, которые предшествовали выдаче разрешения на малоэтажную многоквартирную застройку этого участка. В ответе мэрии также приведены только сведения об обсуждениях 2024 года, состоявшихся уже после выдачи разрешения. Редакция направила дополнительный запрос, чтобы выяснить, проходила ли процедура общественного обсуждения в 2023 году и на каких документах основывалось распоряжение № 377.

Как в итоге застройщик получил право на многоквартирные дома?

После дополнительного запроса «Фонаря» мэрия раскрыла процедуру, по которой участок в микрорайоне Новый получил право на малоэтажную многоквартирную застройку. Как следует из ответа администрации, 7 августа 2023 года ООО «СЕТТ» подало заявление о предоставлении участку с кадастровым номером 31:16:0221002:288 условно разрешённого вида использования 2.1.1 — «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка». Речь шла всё о том же участке площадью 13 770 квадратных метров в территориальной зоне Ж-4. На этот раз вопрос действительно вынесли на публичные слушания. Их назначили оповещением от 30 августа 2023 года № 112, а сами слушания проходили с 1 по 22 сентября. По итогам комиссия подготовила протокол и заключение от 19 сентября 2023 года. В мэрии отдельно подчеркнули, что замечаний и предложений по проекту не поступило.

После этого материалы с положительной рекомендацией комиссии направили в управление архитектуры и градостроительства Белгородской области. Уже 19 октября 2023 года областное управление распоряжением № 377 предоставило участку условно разрешённый вид использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка». Таким образом, территориальную зону участка действительно не меняли: земля как находилась в Ж-4 — зоне индивидуальной жилой застройки, — так в ней и осталась. Однако внутри этой зоны застройщику в отдельном порядке разрешили использовать участок под четырёхэтажные многоквартирные дома.

Есть ещё одна важная деталь. По данным мэрии, возможность предоставлять в зоне Ж-4 условно разрешённый вид 2.1.1 появилась не специально под этот проект и не в 2023 году. Такой вид использования впервые включили в правила землепользования и застройки Белгорода ещё 25 февраля 2016 года, когда депутаты внесли изменения в городской градостроительный регламент.

Получается, что история участка состоит из двух разных попыток застройщика. В 2021 году ООО «СЕТТ» просило разрешить здесь блокированную жилую застройку, но комиссия рекомендовала отказать. Спустя два года компания подала уже другое заявление — на малоэтажную многоквартирную застройку. Во второй раз публичные слушания состоялись без поступивших замечаний, комиссия дала положительную рекомендацию, после чего областное управление выдало разрешение.

Выходит, что публичные слушания по обозначенной в законе процедуре как минимум формально в 2023 году всё-таки были, и формально именно они стали промежуточным этапом между заявлением застройщика и распоряжением областного управления. При этом из ответа мэрии остаётся неясным следующий момент: сколько человек поучаствовали в слушаниях 2023 года. Администрация указала даты, наличие протокола и отсутствие замечаний, но число участников в ответе не привела.

Чего опасаются жители микрорайона?

Жители указывают, что окружающая территория преимущественно застроена индивидуальными кирпичными домами. Они считают, что появление пяти многоквартирных корпусов изменит сложившийся вид микрорайона.

— Вся инженерная инфраструктура улицы Газовиков — энергосети, водопровод и тупиковая ветка канализации — проектировалась и рассчитывалась исключительно под нагрузки частного сектора. Врезка многоквартирного комплекса на 135 семей неизбежно приведёт к критическому падению напора воды и перегрузке очистных систем района, — считает наша читательница.

Документов или заключений ресурсоснабжающих организаций, подтверждающих эти опасения, в распоряжении редакции нет.

Информация о строительстве МКД на месте стройки

Отдельные опасения связаны с улицей Газовиков, которую автор обращения называет узким тупиковым проездом. По мнению жителей, после заселения комплекса здесь станет больше автомобилей, а проезд пожарной техники и скорой помощи может осложниться.

Ещё один вопрос касается рощи. Жители опасаются повреждения деревьев во время земляных работ. Однако точное положение стройплощадки относительно границ зелёной территории, количество подлежащих вырубке деревьев и наличие соответствующего разрешения первоначально были неизвестны. После ответа мэрии стало немного понятнее.

— Мы, жители микрорайона, считаем, что выданное разрешение на строительство нарушает наши законные права на безопасную и комфортную среду. В данный момент формируется инициативная группа для направления коллективных заявлений в Генеральную прокуратуру РФ и суд с требованием проверить законность перевода земель и выданных технических условий на подключение к сетям, — заявила нам белгородка.

«Фонарь» направил запрос в администрацию Белгорода. Мы попросили объяснить, как менялся градостроительный статус участка, проводились ли общественные обсуждения, на основании каких расчётов согласовали подключение комплекса к сетям и каким образом оценивали транспортную и экологическую нагрузку. Редакция также готова предоставить возможность застройщику ответить на опасения жителей, если он захочет это сделать.

Что ответили в мэрии?

После обращения «Фонаря» администрация Белгорода объяснила, на каком основании на участке, который относится к зоне индивидуальной жилой застройки, разрешили построить пять многоквартирных домов.

Как следует из ответа на наш запрос, территориальная зона участка с кадастровым номером 31:16:0221002:288 не менялась: он по-прежнему находится в зоне Ж-4 — застройки индивидуальными жилыми домами. Однако малоэтажная многоквартирная застройка является для этой зоны условно разрешённым видом использования. Разрешение использовать участок именно таким образом управление архитектуры и градостроительства Белгородской области выдало застройщику ещё 19 октября 2023 года.

После публичных слушаний 2021 года, когда ООО «СЕТТ» не смогло получить разрешение на блокированную жилую застройку, сама зона Ж-4 не изменилась. Вместо этого позднее собственник получил разрешение на другой условно разрешённый вид использования — «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

В мэрии также сообщили, что с 18 октября по 8 ноября 2024 года в Белгороде проводили общественные обсуждения, после которых утвердили единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования. Из ответа администрации, однако, не следует, что эти обсуждения проводились специально по строительству ЖК на улице Газовиков или по выдаче застройщику разрешения 2023 года.

Разрешение непосредственно на строительство пяти домов городской департамент строительства и архитектуры выдал 30 декабря 2025 года. Оно действует до 30 августа 2028 года. До этого, 24 октября 2025 года, проект получил положительное заключение экспертизы. В администрации утверждают, что параметры пяти четырёхэтажных домов соответствуют градостроительному плану земельного участка и установленным для территории требованиям. Отдельного согласования архитектурно-градостроительного облика, по данным мэрии, проекту не требовалось.

Что власти ответили про машины и коммунальные сети

По проекту возле каждого корпуса предусмотрено по 27 парковочных мест, а всего на территории комплекса — 180 машино-мест с учётом гостевых. В администрации сообщили, что проектирование вели с учётом расчётов пропускной способности улицы Газовиков. Въезд предполагается организовать с западной стороны участка. По версии проектировщиков, расположение въездов должно сократить транзитное движение по территории комплекса и обеспечить подъезд специальной техники.

Отдельно, как следует из ответа мэрии, проверяли возможность проезда пожарных машин, скорой помощи и другой спецтехники. Администрация приводит предусмотренные проектом параметры проездов и утверждает, что они соответствуют требованиям пожарной безопасности.

Для подключения комплекса выдали технические условия «Белоблводоканал», «Газпром газораспределение Белгород», «Россети Центр Белгородэнерго», МБУ «УБГБ» и «Ростелеком». На вопрос редакции, хватит ли существующим сетям мощности после появления ещё 135 квартир, мэрия ответила коротко: согласно техническим условиям и актам о технологическом присоединении, мощностей достаточно. Каких-либо расчётов нагрузки на водопровод, канализацию или электросети в предоставленном ответе администрация не привела.

Роща останется, но 16 деревьев срубят

Ответ администрации прояснил и ситуацию с зелёной зоной. По данным мэрии, сам земельный участок не входит в границы Белгородского городского лесничества и особо охраняемых природных территорий. При этом строительство всё же потребует вырубки взрослых деревьев.

Городской департамент хозяйства уже выдал ООО СЗ «СЕТТ Газовиков» разрешение на вырубку 16 взрослых деревьев. В администрации пояснили, что все они попадают в зону противопожарного проезда к будущим домам. Застройщик оплатил компенсацию за уничтожение деревьев и направил гарантийное письмо о дополнительной высадке деревьев в границах благоустройства комплекса. Сколько именно саженцев планируют высадить, в ответе не указано.

Дендрологическое обследование и инженерно-экологические изыскания состояния деревьев, по позиции администрации, для этого участка не требуются, поскольку он не относится к территории городского лесничества или особо охраняемой природной территории.

В мэрии также заявили, что до запроса «Фонаря» обращений жителей по поводу строительства комплекса на улице Газовиков в администрацию не поступало. Запросов на проведение общей встречи горожан, застройщика, чиновников и ресурсоснабжающих организаций также не было. Если такая необходимость возникнет, власти обещают встречу провести.

А кто стоит за компанией «СЕТТ»?

Застройщик комплекса на улице Газовиков в Белгороде входит в группу связанных белгородских компаний, многие из которых используют в названии бренд «СЕТТ». ООО СЗ «СЕТТ Газовиков» зарегистрировали в июле 2020 года. Сейчас его генеральный директор — Александр Дуквен. По данным ЕГРЮЛ, с которыми мы познакомились на сайте rusprofile.ru, компания в равных долях принадлежит ООО СЗ «СЕТТ» и ООО «Дуквен»: каждому владельцу принадлежит по 50 процентов. Ранее непосредственным учредителем «СЕТТ Газовиков» был Владимир Витальевич Перцев.

Само ООО СЗ «СЕТТ» зарегистрировали в январе 2021 года. Его единственный владелец и генеральный директор — уже упомянутый выше Владимир Перцев. Компания занимается строительством жилых и нежилых зданий. Через ООО СЗ «СЕТТ» Владимир Перцев сохраняет долю и в проекте на Газовиков: принадлежащая ему компания владеет половиной застройщика. Другую половину контролирует структура Александра Дуквена.

Помимо этого, с Владимиром Перцевым связаны и другие строительные компании с похожими названиями — «СЕТТ Новая», «СЕТТ Зайцева», «СЕТТ Пригородная» и другие. Часть этих юрлиц зарегистрирована по тому же адресу на Гражданском проспекте в Белгороде.

Владимир Перцев и компании, с которыми он связан, схема rusprofile.ru

Отец владельца «СЕТТ» много лет был главным архитектором области

При изучении связей застройщика «Фонарь» обратил внимание ещё на одну деталь. По данным трёх источников редакции, Виталий Владимирович Перцев, 17 лет возглавлявший управление архитектуры Белгородской области, является отцом Владимира Витальевича Перцева — владельца ООО СЗ «СЕТТ».

Виталий Перцев много лет работал в системе белгородской архитектуры. С 1985 по 1994 год он был заместителем главного архитектора Белгорода, затем, с 1994 по 2000 год, — главным архитектором города. В 2000 году он возглавил управление архитектуры и градостроительства Белгородской области и руководил им до лета 2017 года. Именно на этот период приходится одно из решений, которое сегодня имеет значение для истории участка на Газовиков.

Возможность строить многоквартирные дома в зоне Ж-4 появилась при Перцеве-старшем

Как следует из дополнительного ответа администрации Белгорода, вид использования 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» появился среди условно разрешённых видов для территориальной зоны Ж-4 в феврале 2016 года. То есть с этого момента участок, оставаясь формально в зоне индивидуальной жилой застройки, при прохождении отдельной процедуры мог использоваться уже под малоэтажные многоквартирные дома. На тот момент Виталий Перцев продолжал возглавлять областное управление архитектуры и градостроительства.

Но важно понимать, что само решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Белгорода принимал городской Совет депутатов, а не областное управление архитектуры.

Что произошло уже после ухода Виталия Перцева с поста главного архитектора?

Дальнейшая история участка развивалась уже после того, как Виталий Перцев покинул должность руководителя областного управления архитектуры. В 2021 году практически сразу после регистрации ООО «СЕТТ» (в 2022 году компанию переименуют в ООО СЗ «СЕТТ» — прим. Ф.) попыталось получить для участка на улице Газовиков условно разрешённый вид использования «блокированная жилая застройка». После публичных слушаний комиссия рекомендовала отказать. Через два года застройщик пошёл по другому пути.

7 августа 2023 года ООО СЗ «СЕТТ» обратилось с заявлением о предоставлении тому же участку другого условно разрешённого вида — «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка». По этому вопросу провели новые публичные слушания. Они проходили с 1 по 22 сентября 2023 года, и, по информации мэрии, замечаний и предложений по проекту не поступило. После этого комиссия дала положительную рекомендацию, а 19 октября областное управление архитектуры и градостроительства выдало соответствующее разрешение.

Таким образом, саму возможность строить малоэтажные многоквартирные дома внутри зоны Ж-4 городские власти предусмотрели ещё в 2016 году, когда областную архитектуру возглавлял отец нынешнего владельца «СЕТТ». Однако разрешение непосредственно для участка на Газовиков компания получила только в 2023 году — через шесть лет после ухода Виталия Перцева с должности.

Нам известно следующее: отец владельца «СЕТТ» много лет руководил областной архитектурой; в этот период в белгородских градостроительных правилах появилась возможность разрешать малоэтажные многоквартирные дома в зоне Ж-4; спустя несколько лет компания его сына воспользовалась этим механизмом применительно к участку на Газовиков. Но между этими фактами пока нельзя автоматически ставить знак причинно-следственной связи.

Для такого вывода понадобились бы документы, показывающие, кто именно готовил поправки в Правила землепользования и застройки в 2015–2016 годах, кто предложил включить в Ж-4 малоэтажную многоквартирную застройку и участвовало ли областное управление архитектуры во главе с Виталием Перцевым в разработке или согласовании этой нормы. Этих документов редакции «Фонаря» найти не удалось.